La Recuperación de las Cantidades Entregadas a Cuenta en la Compra de Viviendas «sobre plano» no Terminadas (ACTUALIZADO)

Tiempo atrás publicamos una entrada sobre este asunto, cuyo contenido se mantiene en lo esencial, pero debemos hacer una precisión importante. Si bien entonces hacíamos mención a que el plazo de prescripción para reclamar es de quince años, debe tenerse en cuenta que el artículo 1964 del Código Civil, que establecía ese plazo para las acciones personales que no tengan otro señalado por la Ley, como es este caso, fue modificado por la Ley 42/2015, de 5 de octubre de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la cual en su disposición final primera, modificó dicho artículo 1964 del Código Civil para reducir a cinco años ese plazo de prescripción que antes era de quince años, con fecha de entrada en vigor en lo que a esta modificación respecta, el 7 de octubre de 2015.

Ese plazo será desde luego aplicable a las acciones que se originen a partir de la reforma, pero para las que ya hubiesen nacido con anterioridad se establece un régimen transitorio basado en el art. 1939 del Código Civil, de manera que, aunque tengamos un plazo que con el cómputo de quince años terminase, por ejemplo en el año 2023, ahora la acción prescribirá –y por tanto ya no se podrá reclamar- una vez llegado el 7 de octubre de 2020, esto es cuando haya trascurrido el nuevo plazo de cinco años desde la entrada en vigor de la reforma.

Por ello, si tu acción para reclamar las cantidades entregadas a cuenta empezó a correr en el año 2008, por poner un ejemplo, cuando tu acción prescribía a los 15 años, ya no podrás esperar al año 2023, sino que el 7 de octubre de 2020 terminará esa posibilidad.

Lo que debe tenerse muy en cuenta, ya que muchas acciones de este tipo nacieron en torno a esas fechas, cuando la archifamosa “burbuja inmobiliaria”, por lo que TODAVÍA ESTÁS A TIEMPO.

Para saber cuándo empezó a correr el plazo para ti, o cómo interrumpir la prescripción si es necesario, ponte en contacto con nosotros y te informaremos de todo, somos tus abogados en Albacete.

A continuación, reproducimos el artículo:

Con el archiconocido “estallido de la burbuja inmobiliaria”, muchos españoles se encontraron en una situación tal vez peor que la del resto de sus conciudadanos. Nos referimos a quienes  habían comprado una vivienda “sobre plano” – cuya construcción estaba proyectada pero todavía no había comenzado, o que habiéndose iniciado se encontraba aún en proceso- firmando un contrato por el que se obligaban a efectuar pagos periódicos a cuenta del precio hasta la firma de escritura de compraventa, los cuales ya habían empezado a abonar. Pagos que no eran avalados, aunque se hubiese plasmado en el contrato la obligación de la promotora de garantizar su devolución para el caso de que las viviendas no se entregasen en el plazo estipulado.

La promotora quiebra o «desaparece».

En muchos de esos casos, la empresa promotora, por causas normalmente económicas, se declaraba en concurso de acreedores, o simplemente “desaparecía” sin más, no terminando la edificación, y  por tanto no entregando las viviendas en el plazo convenido.

Dicho incumplimiento contractual, habilitaba al comprador para solicitar la resolución del contrato, y exigir la devolución de las cantidades entregadas. Pero la triste realidad es que, en la mayoría de los casos, dicha devolución no se producía debido a la insolvencia de la empresa. Las viviendas, todavía a medio construir, habitualmente se encontraban hipotecadas en garantía del préstamo solicitado por el promotor para financiar la edificación, por lo que acababan en manos de los bancos, que así recuperaban parte de su crédito.

La solución, La ley sobre el percibo de cantidades anticipadas.

Como decíamos, ha sido mucha gente la que se ha visto en esta situación, por lo que también han sido muchos los procedimientos judiciales iniciados por los compradores. Para reclamar las cantidades anticipadas, el principal argumento se ha tomado de la vieja Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Esta norma legal, en vigor hasta hace pocas fechas, permaneció “olvidada” durante mucho tiempo, mientras la economía y el “ladrillo” fueron viento en popa. Pero, posteriormente, ha sido la tabla de salvación de muchas familias.

Por no extendernos demasiado, diremos que esta Ley instituye la obligación del promotor inmobiliario de garantizar, mediante aval bancario  o seguro, la devolución de las cantidades anticipadas que perciba de los compradores de viviendas. Asimismo, la de recibir dichos anticipos a través de un banco, en una cuenta especial, y destinarlos únicamente a la construcción. Y para el banco donde se ingresen esos saldos, dispone el deber de, bajo su responsabilidad, exigir que el promotor, para que pueda hacer esos ingresos, haya cumplido la obligación de avalar o garantizar antes dicha.

Sentencia del Tribunal Supremo en 2015.

La gran cantidad de litigios tramitados sobre estas cuestiones, llegó al Tribunal Supremo, el cual, finalmente, en sentencia de 21 de diciembre de 2015 fija como doctrina jurisprudencial que: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

Por si la Ley no lo decía con claridad, el Supremo no ha dejado lugar a dudas. Si usted se encuentra en esa situación, tiene todas las posibilidades de recuperar su dinero, reclamando frente al Banco donde se hacían los ingresos, que es tan responsable como la promotora de que los pagos no fueran avalados. Y no se preocupe por el paso del tiempo, pues asimismo tiene establecido el Tribunal Supremo que el plazo de prescripción de esta acción es de 15 años, que comenzará a contar, como muy pronto, desde el último pago realizado, o desde cualquier reclamación posterior que se haya efectuado.

El régimen de la ley que nos ocupa ha sido modificado con su derogación posterior mediante la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradora, pero seguirá siendo aplicable a todos los supuestos nacidos bajo su vigencia.

Nuestro consejo a la hora de adquirir una vivienda «sobre plano».

En otro momento estudiaremos este nuevo régimen, que es menos estricto para las promotoras. En todo caso, aconsejamos a cualquier posible comprador “sobre plano” que se asegure de que en el contrato se establece la obligación de la promotora de avalar los pagos anticipados, así como que no realice ningún pago si no se le entrega, en el mismo momento, el correspondiente aval.

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