El Contrato de Intermediación Inmobiliaria
Muchas veces surgen dudas y reclamaciones en las ventas de inmuebles en las que intervienen las agencias inmobiliarias. Por ello, es muy importante que, cuando encarguemos a una de estas empresas la venta de nuestro piso, o cuando visitemos como compradores una vivienda por medio de una inmobiliaria, examinemos con detenimiento el contrato u hoja de encargo que, según los casos, se nos presente a la firma.
Porque, como establece el antiguo brocardo latino, “pacta sunt servanda”, lo que significa que los contratos que firmamos nos vinculan, y debemos cumplir con las obligaciones que asumamos en los mismos. Por lo que, antes de firmar, debemos leer con detenimiento todo el texto, y preguntar aquello que no comprendamos, ya que una vez firmado habremos de estarnos a su letra, siempre y cuando lo estipulado no sea contrario a la ley, o podamos probar que firmamos bajo error, o violencia, etc. cosa nada sencilla.
El contrato de intermediación inmobiliaria vincula a las dos partes que suscriben el acuerdo, y se producen efectos desde la aceptación del mismo, en aplicación de la teoría general de los contratos que establece el Código Civil (SSTS 26 febrero 1994 (RJ 1994, 1198) y 30 mayo 1996 (RJ 1996, 3864).
No obstante, trataremos de despejar dudas sobre algunas de las cuestiones que más se nos suelen presentar.
¿Qué es la «cláusula de exclusividad» y cuáles son sus ventajas e inconvenientes?
Una de ellas es respecto de la denominada cláusula de exclusividad, por la que encargamos la venta del piso a una sola inmobiliaria, sin posibilidad de que intervengan otros agentes, o incluso que el propio propietario la venda, pues en estos casos la inmobiliaria a la que se conceda la exclusividad, cobraría los honorarios pactados igualmente.
La ventaja para el propietario es que, supuestamente, las agencias en estos casos dedican mayores esfuerzos de personal, medios, anuncios, etc. con la finalidad de asegurar la venta del piso en un plazo más breve. El problema surge cuando no cumplen con lo prometido y sin embargo no podemos vender el inmueble por nuestra cuenta, a pesar de que es nuestro.
La validez de estas cláusulas ha sido cuestionada, en cuanto al posible carácter abusivo al imponer que la agencia cobre los honorarios pactados aunque no sea ella la que efectúe la operación encontrando un comprador.
¿Qué dice la Jurisprudencia sobre la «cláusula de exclusividad»?
Sin embargo, la jurisprudencia ha determinado que son totalmente válidas si el propietario la acepta libremente y se encuentra redactada en términos claros y comprensibles. Se trata de una elección libre del vendedor, pues existen otras inmobiliarias que no trabajan con esta operativa, a las que se puede acudir, por lo que el sistema es admisible dentro del principio de autonomía de la voluntad del artículo 1.255 del CC.
La agencia, por tanto, podrá pedir el cobro de su comisión si el piso se vende. Pero para ello, deberá haber cumplido las obligaciones de promoción fielmente.
Por ello, lo conveniente si se opta por acogerse a la modalidad de exclusividad, es asegurarse de que:
- la redacción del contrato sea clara al establecer las obligaciones de las partes, y comprobar previamente que se trate de una agencia eficaz y profesional que cumpla con sus obligaciones.
- es conveniente que el plazo por el que se concede la exclusividad sea breve, de tres o seis meses, aunque pueda pactarse su ampliación.
¿Qué es el «puenteo» de la inmobiliaria y que consecuencias puede tener?
Otra práctica que desaconsejamos, pues suele acabar en los tribunales con éxito para la agencia, es el denominado “puenteo”, práctica que consiste en ponerse de acuerdo el vendedor que ha puesto su piso en manos de una inmobiliaria, sea o no en exclusiva, y el comprador, que ha visitado la vivienda gracias a esa misma agencia, firmando una hoja de visita, que posteriormente, y a espaldas de la inmobiliaria, realizan la compraventa, tratando así de eludir el pago de las comisiones correspondientes.
Si hacemos esto, y la inmobiliaria llega a tener conocimiento (lo que es sencillo pues basta acudir al Registro de la Propiedad donde quedará constancia de la compraventa) podrá reclamarnos la comisión por incumplimiento contractual, y si nos negamos probablemente nos demandará judicialmente, con bastantes posibilidades de éxito si puede acreditar toda la operativa, y lo que además supondrá tener que soportar las costas judiciales. Lo determinante será que pueda probar que fue la agencia la que puso en contacto a las partes, pues ese es su cometido.
Si tiene cualquier dudad sobre esta o cualquier otra cuestión relacionada con la compraventa de inmuebles o el derecho inmobiliario, en Ponce Abogados somos especialistas en la materia. Somos tus abogados inmobiliarios en Albacete.
