En las escrituras de préstamo hipotecario, se suele o se solía introducir una estipulación, que en muchos casos es la quinta, en cuya virtud se obligaba al cliente/consumidor al pago de todos los gastos ocasionados por la constitución del préstamo hipotecario, y por cuya aplicación éste se vio forzado a abonar la totalidad del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, así como las minutas de Notario y Registro de la Propiedad, y los gastos de tasación inmobiliaria.
Dicha cláusula no es negociada individualmente, sino que se impone al cliente, figurando en la totalidad de contratos, al menos hasta hace poco, resultando ser, por tanto, una condición general de la contratación, que no permite distribuir entre las partes los gastos producidos, atribuyendo, de manera genérica, la totalidad de los mismos, al prestatario/hipotecante.
Pues bien, dicha cláusula ha de ser considerada por ello abusiva al amparo del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, y por tanto nula, por lo que resulta inaplicable. Para afirmar tal cosa encontramos pleno fundamento en la amplísima corriente jurisprudencial que ha culminado con la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de diciembre.
Dicha sentencia confirma la nulidad de una cláusula de imposición de gastos, muy similar a la contenida en las condiciones generales de la casi totalidad de escrituras. Según la citada sentencia “la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante”.
Por otro lado el Tribunal Supremo, establece que “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante”.
El art. 1.303 del Código Civil establece que “Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes.”
Cuya aplicación conlleva, en este caso, que la entidad de crédito de que se trate venga obligada a devolver al cliente todas las cantidades que, por aplicación de la cláusula en cuestión, haya abonado desde la suscripción del contrato.
Por todo ello, sobre la base de la declaración de nulidad de la citada cláusula, por aplicación de la doctrina expuesta, hay que solicitar la devolución de los importes correspondientes a la liquidación del impuesto sobre actos jurídicos documentados, así como de las minutas de notario y registrador abonadas con ocasión de la constitución del préstamo hipotecario, gastos de gestoría, y gastos de tasación.
Para ello es conveniente dirigir una carta al servicio de atención al cliente de la entidad, el cual ha de contestarnos en el plazo de dos meses. A dicha carta acompañaremos copia de los justificantes de los gastos que se reclaman, acompañando copia de la documentación justificativa de los mismos. Si alguno o todos ellos nos faltasen, aprovecharemos para solicitar una copia.
Si en el plazo de dos meses no tenemos contestación o la misma es negativa, tendremos las puertas abiertas para iniciar una reclamación judicial.
Debe tenerse en cuenta que los gastos de una hipoteca media, según la OCU, se sitúan en torno a los tres mil euros, por lo que la cuestión no es baladí.
En Ponce Abogados podemos asesorarte debidamente sobre cómo llevar a éxito esta reclamación.
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