Las Obras y Reparaciones en la Vivienda Alquilada

Es este un asunto siempre polémico que ha dado y da lugar a soluciones dispares. En principio,  viene regulado por el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que de una parte nos dice:

“1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.

Mientras que, de otro lado, añade en su apartado 4:

“4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

El catálogo de situaciones en que puede plantearse la aplicación de estas normas, es muy amplio. En principio, paga el propietario, que tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones de plena habitabilidad, salvo que el responsable del daño sea el inquilino, o se trate de pequeños desperfectos causados por el mero uso de la vivienda.

De este modo, al propietario, a modo de ejemplo, le corresponde pagar las reparaciones o renovaciones de las instalaciones de fontanería, la conservación de techos, suelos, paredes y chimeneas, así como la instalación eléctrica, tuberías y calefacción, incluyendo el termo o caldera, en su caso. También, debe responder de las averías en electrodomésticos, salvo que se trate de averías menores (un piloto, un filtro…), así como de su sustitución, en caso que hayan llegado al final de su vida útil.

El inquilino o arrendatario, por parte, responderá de los anteriores daños si hubiese sido responsable de los mismos. Y también, de aquellas “pequeñas reparaciones” que le atribuye la Ley, entre las que podemos señalar  la rotura de un cristal o de una pieza de la vajilla, el cambio de una bombilla, o la cuerda de una persiana.

Como puede adivinarse, la frontera entre ambas categorías no siempre es fácil de establecer, especialmente cuando se trata de determinar si ha habido responsabilidad del inquilino, lo que produce numerosos conflictos y situaciones no deseadas de desacuerdo respecto a quién debe pagar las reparaciones, lo que ha de verse caso por caso. Será importante que impere el sentido común, y que haya buena sintonía entre inquilino y propietario, para tratar de llegar a un acuerdo que beneficie a las dos partes.

No obstante, de no ser así, y presentarse una avería o defecto de la que deba hacerse cargo el arrendador, el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de la reparación (apartado 3 del artículo 21 citado) y permitirle la comprobación directa del estado de la vivienda.

Hecho lo cual, si el arrendador se negase a efectuar las reparaciones precisas, el arrendatario podrá, si lo desea, acudir a los Tribunales para solicitar, conforme al art. 27.3 LAU la  resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios causados. Asimismo, y alternativamente, podrá solicitar que se declare la obligación del propietario de ejecutar las reparaciones necesarias a que esté obligado, también con indemnización de los daños causados, para posteriormente, en ejecución de la sentencia que se dicte, obligarle a que las lleve a cabo.

No obstante, y previa comunicación al arrendador, podrá llevar a cabo las reparaciones que sean urgentes “para evitar un daño inminente o una incomodidad grave”, -dice el art. 21.3 en su segundo párrafo- así como reclamar al arrendador el importe de las mismas. Como ejemplo de esto último, pensemos en la rotura de una ventana por la que entra el frío y la lluvia, de una tubería que vierte abundante agua en el piso, o de la cocina, de modo que no podamos calentar los alimentos.

Lo que nunca podrá hacer el inquilino, es llevar a cabo por su cuenta, y sin notificación y autorización del propietario, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o mobiliario, trasteros, plazas de garaje y otras dependencias o espacios arrendados como accesorios de la vivienda.

En ese supuesto, el arrendador podrá resolver el contrato o, al término del mismo, exigir al inquilino que reponga las cosas a su estado anterior, a su costa. Salvo que se trate de obras que pongan en riesgo la estabilidad del inmueble, o su seguridad, en cuyo caso esa exigencia podrá ser inmediata.

En Ponce Abogados somos especialistas en derecho civil, y podemos asesorarte al respecto.