Plazos Mínimos y Máximos del contrato de Arrendamiento o Alquiler

Si somos arrendatarios o arrendadores de una vivienda en alquiler, debemos saber cuáles son los plazos mínimos y máximos que, según la legislación aplicable, debe durar nuestro contrato, lo que opera como una obligación para el propietario, y un derecho para el inquilino. Estos plazos vienen establecidos en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos  Urbanos.

Pero dependiendo de la fecha en que nuestro contrato fue firmado, el plazo variará, debido a que ese precepto ha sido objeto de reiteradas modificaciones, creando un panorama ciertamente complicado que debemos tener muy en cuenta a la hora de saber con certeza cuál es nuestra posición respecto de un determinado contrato. 

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1.- Prórroga por plazos anuales hasta una duración mínima de cinco años

De 01/01/1995 a 06/06/2013. La Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que entró en vigor el 1 de enero de 1995, establecía en su redacción original la duración del arrendamiento en la libremente pactada por las partes, si bien muy relativamente, ya que si fuera inferior a cinco años, al llegar la finalización de dicho plazo pactado, éste se prorrogaría obligatoriamente para el propietario por plazos anuales hasta una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.

Y una vez transcurrido dicho plazo de cinco años, (artículo 10) si ninguna parte hubiese notificado a la otra con un mes de antelación su intención contraria, el contrato se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, si bien el arrendatario podía renunciar con un mes de antelación a la finalización de cada una de dichas prórrogas.

 

2.- Plazos anuales hasta alcanzar duración mínima de tres años.

De 06/06/2013 a 19/12/2018. Con la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que entró en vigor el 06 de junio de 2013, se modificó la duración  mínima del contrato, de manera que si el plazo “libremente convenido” fuese inferior a tres años, a su vencimiento se prorrogaría forzosamente por plazos también anuales hasta alcanzar una duración mínima de tres años, también con la posibilidad de renuncia del arrendatario.

También se modificó la prórroga para el caso de que, una vez superados los tres años, ninguna de las partes hubiese manifestado lo contrario treinta días antes, en cuyo supuesto el contrato se prolongaría obligatoriamente durante un año más.

 

3.- Retorno al plazo mínimo de cinco años y siete si el arrendador es persona jurídica.

De 19/12/2018 a 24/01/2019. Acogiéndose a la figura del Real Decreto-ley, que permite al Gobierno legislar directamente en casos de extraordinaria y urgente necesidad, el ejecutivo dicta el RDL 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquileren vigor a partir del 19 de diciembre de 2018, por el cual se produce un regreso al plazo mínimo de 5 años, con la novedad añadida de que el plazo será de siete años si el arrendador fuese una persona jurídica.

Transcurridos dichos cinco o siete años, y a falta de oposición de las partes antes de treinta días de la finalización, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más, esta vez sin mención a sucesivas prórrogas anuales.

 

4. Tres años mínimos de contrato y posibilidad de 1 año prorrogable.

De 24/01/2019 a 06/03/2019.  Dado que el real decreto ley precisa para su validez de convalidación parlamentaria, y debido a que el RDL 21/2018 no logró reunir el suficiente apoyo por parte del Congreso de los Diputados, este dictó la Resolución de 22 de enero de 2019, ordenando la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, a partir de su publicación en el BOE el 24 de enero de 2019. Lo que supone el regreso a la regulación anterior a 19/12/2018, esto es tres años de duración mínima del contrato y la posibilidad de un año más de prórroga.

 

5.- Cinco años de duración mínima y siete si el propietario es persona jurídica.

A partir de 06/03/2019. Finalmente, el reciente Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, y que esta vez sí ha sido convalidado por el Congreso, desplegando por tanto plenos efectos, vuelve a la situación del RDL 21/2018, esto es una duración mínima de cinco años, siete si el propietario es persona jurídica. En caso de falta de oposición (que, como novedad, ha de manifestarse al menos con cuatro meses de antelación a la fecha de finalización del contrato en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario) la posterior prorroga obligatoria, será por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

 

Cuadro Resumen según fecha de establecimiento de contrato y sus condiciones a las que está sujeto legalmente

 

FECHA DEL CONTRATODURACIÓN MÍNIMAPLAZO PREAVISO PARA EVITAR NUEVA PRÓRROGADURACIÓN NUEVA PRORROGA
De 01/01/1995 a 05/06/20135 años1 mes ambas partes3 años
De 06/06/2013 a 18/12/20183 años30 días ambas partes1 año
De 19/12/2018 a 23/01/20195 años (7 años arrendador persona jurídica)30 días ambas partes3 años
De 24/01/2019 a 05/03/20193 años30 días ambas partes1 años
Desde 06/03/20195 años (7 años arrendador persona jurídica)4 meses arrendador 2 meses el arrendatario3 años

 

 

Gabriel Ponce

Gabriel Ponce

Abogado en Albacete. Derecho civil, bancario, administrativo. Socio-Administrador en Abogados Ponce

Letrado

  • Licenciado en Derecho por la Universidad de Castilla-La Mancha
  • Abogado en ejercicio desde 1992
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Resumen del Artículo
Duración Mínima y Prórroga de los Arrendamientos de Vivienda
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Duración Mínima y Prórroga de los Arrendamientos de Vivienda
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Si somos arrendatarios o arrendadores de una vivienda en alquiler, debemos saber cuáles son los plazos mínimos y máximos que, según la legislación aplicable, debe durar nuestro contrato, lo que opera como una obligación para el propietario, y un derecho para el inquilino. Estos plazos vienen establecidos en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
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