La División de la Cosa Común

Las situaciones de copropiedad sobre un bien, especialmente sobre los inmuebles, son muy frecuentes en la práctica, normalmente como consecuencia de una herencia, o bien de la liquidación una sociedad en la que han participado varios socios, entre otros supuestos. También, en los casos de divorcio, habiendo adquirido los cónyuges ese bien durante el matrimonio.

En esos casos, nos encontramos con lo que el art. 392 del Código Civil (CC) denomina como comunidad de bienes, en referencia al supuesto de que una cosa pertenezca a varias personas pro indiviso, es decir a la situación de una cosa o derecho que pertenece a varias personas en común, sin que existan partes diferenciadas a cada uno de los propietarios o titulares del derecho.

De este modo, aunque cada uno de los condueños sabe qué cuota o porcentaje sobre el total de la cosa le pertenece, sin embargo esa cuota no está concretada sobre la cosa misma, no está determinado qué parte en concreto nos pertenece, por lo que se dice que se trata de una cuota ideal.

Como es sabido, en muchos casos esas situaciones acaban resultando problemáticas, pues se requieren acuerdos, unánimes o mayoritarios, según los casos, de todos los propietarios o comuneros, para administrar y usar la cosa, que a veces son difíciles de conseguir, y aun entonces  esos acuerdos en ocasiones no se cumplen, dando lugar a escenarios donde alguno o algunos de los propietarios terminan usando el bien en mayor medida o con exclusión del resto,  o bien se da el caso de que no todos los dueños asumen la parte de gastos que les corresponden, etc.

En definitiva, podemos acabar encontrándonos en un contexto en el que ya no queramos seguir estando en esa situación de comunidad. La primera salida es individual, pues nada ni nadie nos impide vender nuestra parte a otro de los dueños, o incluso a un tercero (art. 399 CC). Pero ésta solución suele ser complicada cuando se trata de un bien indivisible, como por ejemplo una vivienda estándar de tamaño medio, que no es convertible en tres, o ni siquiera en dos más pequeñas. No existen muchos compradores para esas porciones, y si los encontramos nos pagarán muy por debajo de su valor.

La siguiente opción, más beneficiosa normalmente, pasaría por convencer al resto de dueños para  vender conjuntamente el bien, y repartir el precio que se obtenga conforme a la participación de cada cual. Pero, claro, esto sólo sucederá si todos quieren, pues no se puede vender la cosa entera si alguno se niega.

También podemos tratar de que la cosa se divida en partes proporcionales, pero aquí también hemos de contar con el acuerdo de todos, y aún así no será posible cuando se trate de un bien indivisible, como hemos visto. (Art. 401 CC: los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.) Esta división puede hacerse, caso de ser posible, por acuerdo entre los propietarios o mediante los árbitros o intermediarios que éstos designen.  (art. 402 CC).

Muchas veces, nada de lo anterior es posible, y es entonces cuando el art. 400 del CC nos ofrece una solución, de emergencia pero efectiva, cuando establece que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad, y cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Al amparo de este artículo, podremos acudir al Juzgado, mediante una demanda dirigida contra el resto de propietarios, en ejercicio de la llamada la «actio communi dividundo» ( o acción de división de cosa común) a fin de pedir que la cosa, si es divisible, se divida en partes proporcionales.

Cuando la cosa sea indivisible, el art 404 CC recoge las siguientes opciones:

1. Pedir que se adjudique el bien a uno de los dueños, el cual habrá de abonar su parte a los demás (art. 404 CC).
2. Solicitar la venta del bien en subasta, para posteriormente repartir el precio que se obtenga (art. 404 «in fine» CC).

Es decir, que la acción de división, siempre habrá de prosperar, como resultado de  la categórica afirmación ya vista, que establece el citado artículo 400, de que nadie está obligado a permanecer en la indivisión.

Por ello, sea la comunidad creada una situación jurídica buscada, o fruto de las circunstancias, es claro que no se le puede negar a un comunero el ejercicio de la facultad de pedir la disolución de la comunidad, por el hecho de que ello vaya en contra de los intereses de otro comunero, ni por ninguna otra circunstancia, con la única excepción del artículo 400 en su segundo párrafo, que establece la posibilidad de que se acuerde no vender la cosa en el plazo de diez años.

Como ya hemos visto, el art. 401 párrafo 1.º CC («Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina»), considerado aisladamente, podría parecer un obstáculo al éxito de la acción divisoria. Pero ésta contradicción es más aparente que real.

Desde esta perspectiva, el art. 401 párrafo 1.º CC no representa una excepción a la regla establecida en art 400, sino sólo a la forma normal de llevarla a cabo, esto es a la división material o en partes de la cosa. Con toda claridad se evidencia que la «división» del bien no puede llevarse a cabo ni, en consecuencia, exigirse por uno de los condóminos «cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina», expresión que alude a la esencial indivisibilidad de la cosa.

Pero ya hemos visto que, en estos casos, el art. 404 ofrece dos opciones alternativas:

La primera, que los copropietarios acuerden que se adjudique la cosa a uno de ellos, el cual habrá de abonar en metálico a los demás el importe de su cuota en el proindiviso; y a falta de acuerdo, ordena la venta de la cosa y el reparto del precio, venta que, en el procedimiento judicial, se hará por medio de pública subasta.

En definitiva, todas las situaciones de copropiedad, tienen en principio una salida. Si necesitas asesoramiento legal, o consultoría juridica haz click aquí, somos tus Abogados en Albacete.