En las comunidades de propietarios, todos los copropietarios tienen derecho a formular su voto en las Juntas que se celebren, respecto de los diversos puntos del día que se traten. Dicho derecho, se podrá ejercer en sentido positivo, negativo, o de abstención.

Pero ese derecho de voto es negado  en ciertos casos a los propietarios morosos, o deudores para con la comunidad, por imperativo del artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). No se impide la asistencia a la Junta, pues no está previsto que se prohíba tal cosa, sino simplemente el poder votar.

Para que se pueda privar del derecho al voto a un propietario, es requisito indispensable que en el momento en que se inicia la junta, el mismo sea deudor por deudas vencidas, de cualquier tipo, por cuotas de comunidad pasadas, derramas aprobadas en juntas anteriores, o cualquier otra, en definitiva cualquier cantidad que tuviese que haber abonado con anterioridad a ese momento, y no lo haya hecho.

Para evitar la pérdida de su derecho sin haber pagado la deuda, sólo se contemplan dos excepciones:

1.- Cuando haya impugnado judicialmente las deudas. Esto es, que haya iniciado un procedimiento judicial contra la comunidad, impugnando los acuerdos en los que se determinaron esas cantidades a su cargo, por ejemplo el acuerdo por el que se fijan las cuotas ordinarias de comunidad.

2.- Si ha consignado judicial o notarialmente lo adeudado, y lo acredita ante el Presidente, antes del inicio de la Junta. En este caso se trata de una consignación, ante el Juzgado o ante Notario, que no tiene como finalidad el hacer pago inmediato de lo adeudado, sino únicamente posibilitar el ejercicio del voto, aunque quedará depositada esa suma hasta que se resuelva judicialmente sobre la obligación de pago del propietario, o se llegue a un acuerdo con la Comunidad.

A salvo de estas excepciones, el propietario moroso y su cuota de participación en la Comunidad no serán tenidos en cuenta a efectos de las mayorías exigidas por la Ley para la aprobación o desestimación de los acuerdos de la Comunidad, por lo que dicho propietario, a efectos prácticos, viene a ser como si estuviese ausente de la Junta, haya o no asistido, para sumar el número de comuneros y de cuotas de participación, necesarios en cada caso para calcular las mayorías requeridas para la aprobación de acuerdos, sea mayoría simple o cualificada.

Es posible que los demás propietarios acuerden en la Junta, por unanimidad, que el propietario moroso, aunque no haya impugnado ni consignado la deuda, no pierda el derecho de voto, dado que se debaten intereses privados, y no públicos, por lo que la aplicación de la Ley puede ser salvada por los propietarios, pero bastará la ausencia u oposición de uno sólo de los demás propietarios para que la privación se aplique conforme a Ley.

Si posteriormente resulta que el propietario que no pudo votar en la Junta no debía a la Comunidad esas cantidades, podrá, según el art. 18.2 LPH, al habérsele privado erróneamente de su derecho, impugnar los acuerdos que se adoptasen, pero sólo cuando su voto hubiera podido modificar el régimen de mayorías necesarias para la celebración de la Junta, o el sentido de alguno de los acuerdos adoptados.

Por el contrario, si el propietario realmente moroso vota en la Junta, provocará la nulidad de los acuerdos que se adopten, salvo que ese voto no ha tenga influencia en las mayorías necesarias para formar el «quórum» de los presentes, ni en los acuerdos que se adopten, es decir cuando el resultado sea el mismo una vez descontado ese voto.

Si la Comunidad de propietarios descubre en fechas posteriores a la celebración de la Junta que uno de los propietarios asistentes en realidad era moroso, y por ejemplo no pagó el recibo de esa mensualidad, en principio en estos casos será válido el voto,  ya que cuando se celebró la Junta no figuraba como moroso en la relación. No obstante lo anterior, algún Juzgado considera que su voto sería nulo ya que se le permitió votar siendo moroso a dicha fecha.

Ya hemos dicho que el moroso puede asistir a las Juntas, e incluso intervenir y opinar respecto de los puntos del día que se traten, y cuando se voten esos puntos, aunque no vote  tiene derecho a que se haga constar en el acta su opinión negativa, lo que resulta necesario si tiene intención de impugnar los acuerdos.

Si no lo hiciere así, no podrá impugnar pues se entenderá que va contra sus propios actos, por lo que deberá exigir que en el acta conste con claridad que salva su voto, lo que significa que se reserva las acciones legales procedentes.

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Gabriel Ponce

Gabriel Ponce

Abogado en Albacete. Derecho civil, bancario, administrativo. Socio-Administrador en Abogados Ponce

Letrado

  • Licenciado en Derecho por la Universidad de Castilla-La Mancha
  • Abogado en ejercicio desde 1992
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El derecho de voto en las Comunidades de Propietarios
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El derecho de voto en las Comunidades de Propietarios
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En las comunidades de propietarios, todos los copropietarios tienen derecho a formular su voto en las Juntas que se celebren. Dicho derecho, se podrá ejercer en sentido positivo, negativo, o de abstención. Pero ese derecho de voto es negado en ciertos casos a los propietarios morosos, o deudores para con la comunidad.
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