Derecho Bancario e Inmobiliario en Albacete

CLÁUSULA SUELO

Con seguridad has oído hablar de la cláusula suelo pero tal vez no sepas con precisión en qué consiste ni cuáles son los efectos perjudiciales que te supone.

¿Cómo saber si tengo cláusula suelo?

Para saber si tienes clausula suelo, debes consultar tu escritura de hipoteca. Normalmente, en la cláusula tercera, se establece el tipo de interés que se te va a aplicar durante la vida del préstamo.

Si tu préstamo es a interés variable, normalmente consistente en el tipo Euribor más un diferencial, que puede ser 0,60 %, 0,75 %, 1 %, u otros, deberás comprobar si no existe al final un párrafo en el que se dice algo como esto:
“El tipo de interés resultante de las anteriores operaciones no podrá ser inferior, en ningún caso, al tres coma cincuenta por ciento”.

El resultado de la aplicación de dicha cláusula es que cuando el Euribor varíe a la baja, como lo ha hecho en los últimos años, hasta alcanzar incluso tipos negativos, quedando por debajo de, en este caso, el 3,50 %, dicha bajada no te beneficiará, ya que el banco seguirá aplicando ese 3,50 %.

La aplicación de dicha cláusula a lo largo de los años ha supuesto unos ingresos multimillonarios para los bancos, a costa de sus clientes, claro, que son quienes las han pagado.

Las cantidades cobradas de más varían, pero la media, según las entidades, oscila entre los 4.000 y los 7.000 Euros de mínima, y los 14 a 16.000 Euros de máxima, que no obstante en algunos casos ha superado los 20.000 Euros.

¿Cómo reclamar la cláusula suelo?

Demandar con éxito al banco supone no sólo la recuperación de estas cantidades, sino también nos beneficia que dicha clausula, al ser declarada nula, se dejará de aplicar en el futuro, con lo que nos podremos beneficiar plenamente de las bajadas de interés.

Dicha demanda tendrá su fundamento en la nulidad de la cláusula debido a su falta de transparencia, conceptos que pertenecen al ámbito del derecho de los consumidores, y que entrará en juego si, en el momento de contratar el préstamo hipotecario, el cliente no fue informado de forma clara y suficiente sobre los efectos que podría tener la aplicación de la CS.

Este será probablemente el supuesto en el que te encuentres, pues es el común a todos los que contrataron préstamos hipotecarios, siendo lo contrario la excepción. Tan es así, que la tasa de éxito de estas demandas, es de en torno al 98-99 %.

Otra duda que suele surgir es si existe un plazo límite para reclamar. La respuesta es no, incluso si terminaste hace tiempo de pagar el préstamo, puedes reclamar. También, si el banco dejó de aplicarte la clausula, puedes reclamar lo pagado de más mientras estuvo vigente.

¿Cómo calcular la devolución de la cláusula suelo?

Hay diversas calculadoras para hacer una estimación sobre lo que hemos pagado de más. Esta de la OCU puede servir a nuestros fines:
https://www.ocu.org/dinero/hipotecas/calculadora/clausulas-suelo

Por lo demás, para iniciar la reclamación tan sólo necesitaremos la propia escritura de hipoteca, así como alguno de los recibos pagados.

Es el momento de animarse y no dejar pasar la oportunidad, en Ponce Abogados somos especialistas en Derecho Bancario y estamos perfectamente capacitados para llevar su reclamación a buen puerto. Porque además, es lo normal que la entidad bancaria sea condenada al pago de las costas judiciales, es decir, nuestros honorarios, los de procuradores, etc., con lo el coste para el cliente es cero.

HIPOTECA MULTIDIVISA

Si suscribiste una hipoteca referenciada a una moneda de un país externo a la zona euro, puedes haber visto como, a pesar de pagar los recibos mensuales, la cantidad que debes al banco no se reduce, sino que aumenta.

En el siguiente artículo explicamos con detalle cómo puedes conseguir que se declare nula esa referenciación, pasando a tener una hipoteca en euros, que ya no dependerá de la fluctuación de la moneda, y con devolución de las cantidades en las que te hayas visto perjudicado.

Click aquí para ver artículo de Hipoteca Multidivisa

VIVIENDAS COMPRADAS SOBRE PLANO Y NO TERMINADAS. RECUPERACIÓN DE LAS CANTIDADES PAGADAS A CUENTA

También puedes recuperar del banco donde se ingresaban las cantidades pagadas a cuenta si compraste una vivienda sobre plano que no se terminó.

En el siguiente enlace explicábamos cómo hacerlo y qué beneficios puedes obtener:

https://ponceabogados.es/derecho-mercantil/recuperacion-cantidades-entregadas-cuenta-compra-viviendas-plano-no-terminadas-albacete/

Ponte en contacto con nosotros y aclararemos todas tus dudas.

“SWAPS” O SEGURO DE HIPOTECA. CONTRATOS DE INTERCAMBIO DE TIPOS

Se trata de un producto que ofrecen los bancos, y cuya función, en apariencia, es el de protegernos de las subidas de los tipos de interés, estableciendo una cuota fija, de tal manera que cuando los tipos suben, aunque suba nuestra cuota, el banco nos tendrá que devolver el importe de esa subida.

Pero si bajan los tipos, y nuestra cuota también, seremos nosotros los que tendremos que devolver al banco el importe en el que nos hayamos beneficiado.

Y esto es lo que ha pasado en los últimos años, en los que ante la bajada de los tipos de interés, todos los afectados por estos contratos se han visto perjudicados de ese modo.

El Tribunal Supremo considera que estos contratos son nulos por vicios en el consentimiento, es decir, porque el cliente no sabía lo que en realidad estaba contratando, ni los efectos que podía producir, lo que es debido al incumplimiento por parte del banco de la obligación de información al cliente sobre estos extremos.

Demandando al banco podemos conseguir, no sólo la devolución de esas cantidades pagadas en aplicación del contrato –previa devolución de las percibidas del banco por subidas de interés, que suelen ser pocas- sino también la declaración de nulidad del propio contrato, que por tanto ya no se podrá seguir aplicando.

ACCIONES DEL BANCO POPULAR

Aquellas personas que adquirieron acciones de banco Popular desde la ampliación de capital de fecha 25 de mayo de 2016, o incluso posteriormente, si tuvo lugar la compra antes de que se conociese la pésima situación de solvencia de la entidad, en abril de 2017, pueden reclamar la devolución de todo el dinero invertido, más los intereses de demora.

Para dicha ampliación de capital, Banco Popular publicó datos falsos sobre su situación financiera, por lo que quienes adquirieron dichas acciones lo hicieron bajo engaño. Con la venta a Banco de Santander en junio de 2017 por el precio de un euro, esos accionistas perdieron todo lo invertido.

Es claro que si hubiesen conocido la verdadera situación del banco, no habrían adquirido esas acciones. En consecuencia, sufrieron un perjuicio debido al incumplimiento de los deberes de información que impone a las entidades de crédito la Ley del Marcado de Valores.

Como se dice en reciente sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Barcelona:

«no hacen falta especiales razonamientos para concluir que si los datos económicos no hubieran contenido las graves inexactitudes […] la información difundida a través del folleto y los comentarios que hubiera suscitado en diversos ámbitos, habrían disuadido de realizar la inversión a pequeños inversores que no tienen otro interés que el de la rentabilidad económica».  

Por ello, es el momento de acudir a los Juzgados para que enmienden la mala práctica sufrida y podamos recuperar nuestro dinero.

PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN ORDINARIA E HIPOTECARIA

Con más de 25 años de experiencia como letrados de entidades de crédito, estamos más que preparados para defender tus intereses en caso de que tengas problemas de impago con tus productos bancarios.

Podemos ayudarte a negociar con el banco una solución amistosa que evite el procedimiento judicial.

Si éste ya ha llegado, podemos conseguir paralizarlo o incluso que se acuerde su archivo, según los casos.

En las ejecuciones hipotecarias, podemos pedir que se eliminen las clausulas abusivas como la clausula suelo, la de intereses moratorios, la de vencimiento anticipado, consiguiendo así que se descuenten de la deuda las cantidades resultantes de las mismas.

PLUSVALÍA MUNICIPAL

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos, o plusvalía, a raíz de recientes sentencias del Tribunal Constitucional o el Tribunal Supremo, ha sido declarado inaplicable en aquellos casos en que no haya habido beneficio en la transmisión del inmueble.

Será el contribuyente quien deba probar que ha sufrido una pérdida en la transmisión del inmueble, sirviendo como medio de prueba cualquiera de los admitidos en Derecho, pudiendo servir un informe pericial, pero también las escrituras adquisición y transmisión, y por la diferencia entre uno y otro valor, podremos acreditar si hemos obtenido o no beneficio con la transmisión. A estos efectos, se admite ya que el precio de adquisición pueda actualizarse conforme al IPC antes de efectuar la comparación.

Aún así, tendremos que liquidar el impuesto, ya que los ayuntamientos lo siguen exigiendo; y será posteriormente cuando pidamos la devolución del impuesto satisfecho indebidamente, como ingreso indebido.

Si el impuesto se ha liquidado mediante autoliquidación, que es lo más frecuente, tendremos un plazo de cuatro años desde la misma, para pedir la devolución al Ayuntamiento de que se trate.

Si fue una liquidación administrativa practicada por el ayuntamiento, tendremos un mes para presentar un recurso de reposición o una reclamación económico-administrativa. Si dejamos transcurrir estos plazos, ya no podremos hacer nada.

Y si, por una u otra vía, se nos deniega la devolución (que será lo más frecuente) tendremos entonces las puertas abiertas para acudir a los Juzgados donde, si se cumple todo lo anterior, nuestras posibilidades de éxito serán notables.